Finanzierungstipps im Käufermarkt

Dirk Nopp

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Wir haben heute ein ganz besonderes Interview für euch. Dorothea Metasch, die Gründerin und Immobilienexpertin von der 26 Homes GmbH, interviewt Dirk, den Finanzierungsexperten und Inhaber der Baufi Rheinland GmbH. Doro hat ihr Unternehmen 26 Homes im Jahr 2021 gegründet und macht es sich zur Aufgabe eine Love Brand im Immobilienbereich aufzubauen.

 

Ihr dürft euch auf einen spannenden Expertenaustausch, aktuelle Markteinblicke und Finanzierungstipps freuen. Das vollständige live Interview könnt ihr euch außerdem auf Instagram ansehen.

 

 

Zum ersten Mal seit Jahren befinden wir uns in vielen Regionen Deutschlands im Käufermarkt. Davon ausgenommen sind die Großstädte, wie beispielsweise Berlin, Hamburg und München, auf denen weiterhin ein Verkäufermarkt vorherrscht. Das Marktumfeld hat sich damit sehr wesentlich verändert und genau darüber sprechen die beiden Experten Doro und Dirk heute im Interview.

 

Dirk, Wie ist die aktuelle Stimmung auf dem Immobilienmarkt bei den Marktteilnehmern?

 

Viele Käufer sind aktuell sehr verunsichert, weil das Wissen zur aktuellen Marktlage und damit die klaren Aussichten für die Zukunft fehlen. Eine große Frage ist sehr oft, wie bestimme ich den genauen Wert einer Immobilie? Wie bewerte ich die unterschiedlichen Immobilienarten nach Angebot, Nachfrage und Region. Professionelle Käufer können jetzt in regionalen Käufermärkten wesentlich bessere Immobilienkäufe tätigen und höhere Preisnachlässe mit den Verkäufern verhandeln.

 

Für Immobilienmakler und Verkäufer spielt die Lage der Immobilien aktuell eine entscheidende Rolle. Immobilienmakler und Verkäufer, die in sehr guten Lagen verkaufen möchten, bemerken zwar auch deutliche Anfragerückgänge, jedoch finden sich weiterhin Käufer. Das Beispiel eines Immobilienmaklers in Köln zeigt die Marktveränderung ganz deutlich. Im Dezember 2021 haben sich im Schnitt am ersten Tag einer Neuvermarktung ca. 100 Interessenten auf eine Immobilie gemeldet. Im Oktober 2022 sind es ca. 10 Interessenten, die sich am ersten Tag melden. Immobilienmakler, die in ländlicheren Regionen angesiedelt sind, haben es noch viel schwerer. Hier besteht aktuell kaum Interesse an Immobilienkäufen und es finden nur wenige Anfragen und Besichtigungen statt. Viele Immobilien stellen sich als Ladenhüter heraus. Grund hierfür sind die weiterhin hohen Kaufpreise, bei deutlich gestiegenen Zinsen. Daher haben viele Immobilienmakler gerade große Sorge das nächste Jahr wirtschaftlich zu überstehen und müssen sich neu positionieren.

 

Die meisten Verkäufer sind aktuell noch nicht bereit mit den angepassten, aktuellen Marktpreisen in die Vermarktung zu gehen und hoffen auf alte Verkaufspreise aus dem Jahr 2021. In den vergangenen 10 Jahren kannten die Verkaufspreise nur eine Richtung – nach oben. Hier muss ein neues Bewusstsein für die aktuelle Marktsituation entstehen, damit der Markt nicht stagniert. Die Immobilienmakler sind hier gefragt, sehr viel Aufklärungsarbeit zu leisten, um die Immobilien zu einem guten Preis zu vermarkten und einen passenden Käufer zu finden. Ansonsten droht die Gefahr von vielen Ladenhütern mit hohen und laufenden Kosten. Es ist essentiell wichtig, dass die  Immobilienmakler mit dem Verkäufer eine gute Verkaufsstrategie erarbeiten, um gemeinsam den Verkauf zu ermöglichen. Es ist viel Fingerspitzengefühl und vor allem Ehrlichkeit gefragt, damit auch die Immobilienmakler sich gegenseitig nicht das Geschäft kaputt machen und beispielsweise Kaufpreise versprechen, die im aktuellen Marktumfeld nicht mehr erzielbar sind.

 

Warum sind die Zinsen so stark angestiegen?

 

Aufgrund der Refinanzierungsmärkte. In Deutschland sind das überwiegend Staatsanleihen, Pfandanleihen und EZB Anleihen. Die EZB hat die Leitzinsen erhöht und somit wird die Refinanzierung der Banken teurer. Die EZB kauft keine eigenen Anleihen mehr zurück und möchte mit der Anhebung des Leitzinses die Inflation von aktuell circa 10 % damit bekämpfen. Die Banken orientieren sich bei der Vergabe von Krediten maßgeblich am Leitzins, steigt dieser, werden auch die Zinsen für Kredite teurer.

 

Dirk, wie bewertest du aktuell einen guten Deal?

 

Was aktuell einen guten Deal ausmacht, hängt maßgeblich damit zusammen, für welchen Zweck gekauft wird. Wir unterscheiden zwischen der Kapitalanlage und dem Eigenheim für die Selbstnutzung.

 

Bei der Kapitalanlage steht die Abwägung von Lage, Objekt, Miete und Entwicklungsaussichten im Vordergrund.

Die gute Lage und das Objekt sind maßgeblich für die Vermietbarkeit einer Immobilie und die mögliche Wertsteigerung. Die Möglichkeit eine Immobilie weiter zu entwickeln, beispielsweise zu renovieren, neu zu vermieten und auch Mietsteigerungen umzusetzen, sind ein wichtiges Merkmal beim Kauf. Außerdem sollten das Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahme bei dem aktuellen Finanzierungszins gedeckt sein. Durch den Einsatz von mehr Eigenkapital oder Zusatzsicherheiten ist ein ordentlicher Zinsrabatt möglich.

 

Beim Kauf des Eigenheims stehen meist andere Faktoren im Vordergrund, die oft eine persönlichere und emotionale Rolle einnehmen. Der wohl wichtigste Faktor beim Kauf ist der Traumhaus Faktor und dabei sollte insbesondere bedacht werden, wie häufig oder selten ein solches Traumobjekt auf den Markt kommt. Der Wohnkomfort, die Ausstattung und die Lage spielen dabei eine sehr große Rolle. Natürlich sollte auch hier der Kaufpreis in einem angemessenen Verhältnis zum Objekt und der Wertsteigerungsmöglichkeit stehen. Zusätzlich sollte bedacht werden, dass immer weniger Mietobjekte zu vernünftigen Preisen verfügbar sind. Aktuell spielt sicherlich auch die Unabhängigkeit von Energiequellen und das Arbeiten von zu Hause mit eigenem Büro eine wichtige Rolle.

 

Wie sollten aktuell Kapitalanleger finanzieren?

 

Das ist abhängig vom Einkaufspreis der Immobilie, von der Objektart sowie möglichen freien Sicherheiten anderer Immobilien im Bestand. Aktuell kann eine Zinstreppe Sinn ergeben: 5, 8, 10 Jahre oder manchmal auch eine variable Finanzierung. Die beste Finanzierung richtet sich immer nach verschiedenen Faktoren wie dem Einkommen, Rücklagen und Vorhaben des Käufers. Am aller besten lässt sich das in einem persönlichen Beratungstermin besprechen.

 

Gibt es aktuell noch banken, die zu 100% Finanzieren und wie viel eigenkapital sollte man einsetzen?

 

Banken und auch Käufer sind weiterhin an 100% Finanzierungen interessiert. Wichtig ist, es muss sich für beide Seiten rechnen und dafür muss gut gerechnet und abgewogen werden. Aktuell sollten mindestens die Kaufnebenkosten, besser jedoch zusätzlich 5-20 % Eigenkapital eingesetzt werden, um eine gute Kondition zu erhalten. Außerdem steigt die Auswahl an Banken, wenn mehr Eigenkapital eingesetzt wird, da diese so ihr Risiko verringern.

 

Welche Zinsbindungen werden im Moment überwiegend angeboten?

 

Die Banken sind jetzt wieder sehr kooperativ was die Zinsbindungen angeht und viele Banken haben 15-jährige Konditionen und noch längere Laufzeiten ohne große Aufschläge im Angebot. Manche Banken bieten aktuell auch eine 15-jährige Kondition für 30 Jahre Zinsbindung an. Es lohnt sich aktuell genau zu prüfen und Angebote zu vergleichen.

 

Dirk, Wie schätzt Du die Entwicklung Der Immobilienpreise, Zinsen und Mieten in den kommenden 2-3 Jahren ein?

 

Das ist wirklich eine ganz schwere Frage und natürlich sehr spekulativ, weil aktuell sehr viele Krisen sind die alle miteinander korrelieren. Wir haben den Ukrainekrieg, die Coronapandemie, die Währungskrise, die Rohstoffkrise, Rücksetzer an den Aktienmärkten, die Zinsänderungskrise, die Neubaukrise und somit kann man sagen, wir befinden uns eigentlich aktuell in einer Rezession. Der Grund, warum der Immobilienmarkt aktuell noch nicht stärker fällt, ist, dass die Immobilienpreise „langsam“ steigen und „langsam“ fallen. Der Markt ist nicht so volatil wie beispielsweise der Aktien- und Währungsmarkt.

 

Persönlich rechne und hoffe ich auf weiter fallende Immobilienpreise, um dem Zinsniveau gerecht zu werden. Umso stärker die Immobilienpreise fallen, desto weniger müssen die Mieten steigen, um die hohen Kaufpreise aufzufangen. Fallende Immobilienpreise können so die Mieter und auch die Vermieter schützen. Niemand hat ein Interesse an einer flächendeckenden und gesetzlichen Regulierung der Mietpreise. Die Nachfrage nach Mietobjekten ist weiterhin extrem hoch, somit stehen wir eigentlich vor einer Zwickmühle, es gibt kaum Angebot an Wohnraum bei hoher Nachfrage. Ich bin überzeugt, dass die Regierung den Neubau und auch die Baufirmen im Jahr 2023 massiv unterstützen und fördern wird. Außerdem hoffe ich, dass die EZB Ihre Zinspolitik nicht übertreibt und die Zinsen sich bei 3-4 % einpendeln. Wenn die Verkaufspreise um 15-35 % je nach Objektart und Lage fallen, wäre das ein schöner stabiler Markt.

 

Der aktuelle Käufermarkt in vielen Regionen bringt erhebliche Vorteile für bonitätsstärkere Käufer und Investoren. Mit einer cleveren Finanzierungsstrategie kann man als Käufer gleich zwei Schnäppchen machen: günstig einkaufen, günstig finanzieren und später umfinanzieren. Die Erfahrung habe ich selbst 2005 bei meinem ersten Immobilienkauf bereits gemacht. Seitdem kaufe ich gerne Immobilien in Zeiten in denen andere Käufer Angst haben.

 

 

Liebe Doro, wir danken dir herzlich für deine Zeit und dass du unsere expertise heute richtig unter die Lupe genommen hast!

 

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