Baufi – Lexikon: Umfinanzierung

Umfinanzierung

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Umfinanzierung bedeutet, dass Du eine Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank abschließt. Die neue Bank löst Deine Baufinanzierung bei Deiner bisherigen Bank ab (zahlt den Kredit aus) und erhält als Sicherheit die im Grundbuch eingetragenen Grundschulden. Eine Umfinanzierung oder auch Umschuldung lohnt sich vor allem dann, wenn Du durch ein neues Darlehen bessere Konditionen und niedrigere Zinsen erhältst.

Bei einer Umfinanzierung nimmst Du ein neues Darlehen in Höhe der Restschuld Deiner Baufinanzierung auf. Hast Du größere Ausgaben geplant – zum Beispiel für Renovierungen, oder Anbauten – kannst Du auch eine entsprechend höhere Kreditsumme beantragen. Deine neue Bank zahlt das Darlehen bei Deiner jetzigen Bank in einem Betrag zurück. So wird die noch offene Restschuld beglichen und Dein bisheriger Kreditvertrag endet. Unter Umständen wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Bei einer Umschuldung fallen für Dich Notar- und Grundbuchgebühren an, da die Grundschulden von Deiner alten Bank an die neue Bank abgetreten werden müssen. Diese sind jedoch überschaubar und belaufen sich auf ca. 0,20 % der abgetretenen Summe. Die Kosten für eine Löschung und Neueintragung sind relativ identisch.

Merke:

Eine Umfinanzierung Deines Darlehens ist zu zwei Zeitpunkten ohne hohe Kosten möglich. Der erste Zeitpunkt ist das Ende der vertraglich festgelegten Sollzinsbindung. Bei Abschluss Deiner Baufinanzierung hast Du Dich für einen bestimmten Zeitraum entschieden – fünf, zehn, fünfzehn oder sogar mehr als zwanzig Jahre. Ist das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung noch nicht zurückgezahlt, benötigst Du eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld. Hierbei hast Du die Möglichkeit, Deinen bestehenden Kreditvertrag zu verlängern oder Dich für eine Umfinanzierung zu entscheiden.

Der Ablauf der Zehnjahresfrist ist ein weiterer Zeitpunkt, an dem Du Dein Darlehen umschulden kannst, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. In § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist geregelt, dass Baufinanzierungen nach Ablauf von zehn Jahren – unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist – kostenfrei gekündigt werden dürfen. Dieses Gesetz kommt Dir insbesondere dann zugute, wenn Du einen Immobilienkredit mit eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren abgeschlossen hast.

 

Natürlich gibt es auch die Möglichkeit, eine Umschuldung außerhalb der oben genannten Fristen durchzuführen. Möchtest Du Deine Baufinanzierung vorzeitig umschulden, benötigst Du das Einverständnis Deiner Bank. In diesem Fall wird Dir zudem meist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Überprüfe daher, ob die Zinsersparnis bei dem neuen Kredit so hoch ist, dass sämtliche Zusatzkosten dadurch abgedeckt werden.

Geheimtipp:

Eine Umschuldung ist sinnvoll, wenn Du dadurch bessere Konditionen und günstigere Zinsen erhältst. Führst Du die Umfinanzierung nach Ablauf der Sollzinsbindung oder der Zehnjahresfrist durch, entstehen keine zusätzlichen Kosten. Deine Bank darf Dir in diesen Fällen keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.